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复工复产有序推进，写字楼恢复常规办公状态，但疫情仍然让商办市场备受考验，租户的需求期待正在发生变化。线上办公的广泛推行等不确定性让写字楼运营者压力增加，房企需要有新的商业模式去迎合未来消费者的需求。面对消费升级的新需求，甲级写字楼将面临挑战，需要业主能提供核心传统空间搭配灵活空间办公方式组合解决方案，“未来办公”模式、健康物业、绿色建筑将成新风尚，混合社区或将兴起，办公和居住混合的户型等有望改写传统篇章。 文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴、陈白帆 商业地产机遇悄然而至 疫情突发令商业地产市场面临极大挑战，经济活动放缓，人工、资金等要素流动性亦暂时下降。然而，市场发展机遇却悄然酝酿。 仲量联行研究数据显示，未来2~3个月将从甲级写字楼搬到乙级写字楼的企业主要分布在金融、商务服务、科技等行业。下调租金的写字楼主要租户分布行业也集中在金融、商务服务业、科技、教育、零售餐饮等。 写字楼因拥有稳定的现金流和较低的运营难度，近年成为越来越多机构投资者资产配置的首选。不少机构大的投资策略没有变化，但在小的投资价值判断上有调整。有投资机构负责人预计，今年会出现投资窗口期，可以把握特殊时机的投资机会。 第一太平戴维斯投资部对百个海内外投资机构、开发商和业主的调查数据显示，尽管市场暂时放缓，但64%的受访者对疫情后经济复苏持乐观态度，且对广州等城市尤为看好。约31%的受访者持观望态度，这在外资投资机构中尤为明显，大部分国资背景的投资机构则表示将维持高度关注。有74%的受访者视广州、深圳为物业投资首选地。广州市场供需相对平衡，风险抵御能力较高，在各地区政府政策支持下，区域市场或将在疫情后出现反弹。 记者走访广州招租写字楼时了解到，疫情导致实地看房、租赁协议签订、装修施工等受限，市场信心亦受影响，不少业主租赁策略更谨慎。但仍有部分行业将会在疫情后受益于加速释放的新增需求，或将促进行业的新一轮发展机遇，也会转化为对于甲级办公楼的升级或扩张需求，如保险、线上娱乐、传媒、教育、医疗健康等行业。 对绿色建筑需求更强 具可持续性和健康特性的绿色建筑将会迎来长期的需求，尤其是在室内空气质量、通风系统、排水系统和其他室内环境相关方面更具优势，可以改善员工舒适度的建筑更受关注，这可能会加速LEED和WELL认证的发展。截至2020年，亚太区共有700座经过WELL认证或注册的商业建筑，其中超过四成在内地。疫情将促使企业重新评估业务连续性规划（BCP），特别是需要将重点业务和重要员工分散在各地的企业。部分企业可能会考虑在未来突发状况时，在不同时间和地点安排员工轮班工作。物业管理将更加重要，管理公司加强现有的卫生政策确保租户及其员工的安全，特别是设有咖啡馆、零售和灵活办公室等共享设施的物业。写字楼业主也可以参考零售业主的做法，通过租户服务平台APP和社交媒体提供医疗资讯和交流，让租户了解最新情况。 疫情或将加速带动相关产业的创新和研发。疫情期间，许多楼宇都采用前沿管理手段和设备，如热成像仪、数字楼宇防控系统等；虚拟看房也有利于解决招租问题。长期来看，引入数字化平台及利用区块链等科技探讨线上交易的可能性，是推动房地产升级进入实质性阶段的关键。 探索 “未来办公”模式 仲量联行深圳商业地产部总监李文杰分析，面对疫情对需求的改变，市场格局也将发生趋势性变化。虽然“在家办公”“远程办公”是在特定环境下新的尝试，但疫情过后有望得到更广泛的应用与升级，企业将更多探索 “未来办公”模式，最终融入到人文健康维度。 世邦魏理仕分析认为，疫情后写字楼市场将迎来升级，租户和办公楼业主将思考选择更安全健康的办公物业，以及如何优化和提升楼宇的硬件设施及物业管理水平。未来楼宇健康及危机管理将成为业主在设计、改造和管理楼宇项目时着重考量的要素。 弹性办公和共享办公空间比例需增加 李文杰表示，不少市场短期措施和影响可能很快会过去，但市场一些结构性变化会对未来市场供应、招租策略等产生影响。 因疫情的影响，即使是大型企业控制基础成本的需求也在提升，需要增加弹性办公空间和共享办公空间的比例，削减预算办公面积，增加共享办公空间比例，将成为主流做法，如何使租赁成本下降而办公空间又能满足员工办公的需求，不少受访企业表示，希望能寻找有大量灵活办公空间的写字楼，可以将部分部门，例如后勤、营销销售前线部门放在灵活办公空间，从而削减传统办公空间的面积。这种核心传统空间搭配灵活空间的办公方式就被称为Core&Flex办公方式，对于企业而言更希望发展商能提供租赁综合解决方案，既能交付传统的办公室，也能有灵活办公工位满足短期需求，甚至还有定制装修，综合解决方案将是未来市场的机会。 【广州甲级写字楼租金数据】 2019年：下降4.6% 2020年一季度：下降1.9% 数据来源：仲量联行 分析：仲量联行华南区研究总监曾丽表示，这个数据还是相当温和的，要好于市场预期。这与广州市场总体空置率较低有关。 【疫情后投资者信心调查】 64%的受访者对疫情后经济复苏和前景持乐观态度，且对广州等城市尤为看好。 约31%的受访者持观望态度，这在外资投资机构中表现尤为明显，大部分国资背景的投资机构则表示将维系高度关注。 有74%的受访者视广州、深圳为物业投资首选地。 数据来源：第一太平戴维斯投资部 调查对象：对百个海内外投资机构、开发商和业主进行调查。 【投资物业类型偏好调查】 22%的受访者表示写字楼为其投资标的首选，并对粤港澳大湾区经济持有长期信心。 21.6%的受访者选择房地产开发作为主要资金投资方向之一。 14.4%的受访者希望获得物流仓储的投资机会。 8.6%的受访者希望能投资数据中心。 数据来源：第一太平戴维斯投资部 分析：因数字经济近年飞速发展叠加疫情对线上购物的促进作用，物流仓储和数据中心则在粤港澳大湾区内同时呈现持续升温的投资热度。 |
