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为促进房地产市场平稳健康发展，2017年3月开始，广州通过非户籍购房资格社保上升到5年、限售2年等调控措施。 2018年楼市调控政策持续，融资收紧，房贷利率上浮，房地产市场成交大幅萎缩，趋严的政策环境给房企生存提出严峻挑战。《每日经济新闻》记者近日在广州和佛山部分楼盘实地调查发现，为了获得生存“喘息”的空间，部分房企开始铤而走险，突破政策限购，为无购房资格的客户提供购房和炒房通道，加速回笼资金。 相关业内人士表示，当前房地产市场调控持续收紧，房价进入下行通道，开发商的上述违规操作不仅扰乱了正常的市场秩序，同时也将风险转嫁给购房者，一旦房价下跌，购房者将承受钱财方面的损失。 为无购房资格者开“后门” 《每日经济新闻》记者（以购房者身份，下同）实地调查广州和佛山的多个楼盘发现，在目前政策环境趋紧，资金链承压之下，部分开发商祭出全款买房、甚至违背政策规定为无购房者资格的客户和炒房客打开后门等招数，加速资金回笼。 位于佛山市南海区桂城地铁附近一品牌开发商开发的楼盘，要求部分热销两房户型需全款购房，该项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，该措施的推出主要是为了加快资金回笼。 位于广州南沙进港大道某广州品牌开发商开发的楼盘，则与无购房资格的客户签订私下协议，为无名额购房者和炒房者打开购房通道。该楼盘销售人员告诉记者，根据不同客户的资金情况，项目定制了两套支付方式。 针对有购房资格的客户，购房者可通过双合同签约锁定房产。以92平方米三房为例，总价约为227万元，其中备案价为118万元，装修合同约为109万元。购房者支付房款合同的三成首付，装修合同款先支付25%首付，其余款项则可分8个季度还清，免息免手续费。 同时项目推出部分特价单位，同样是上述92平方米三房，总价可优惠11万元，但是需绑定一个16万元的车位。销售人员表示，相当于多支付5万元即可获得一个车位。 针对不想购买车位的客户，该销售人员表示，可利用销售规则漏洞，先支付16万元车位中的4万元首付，其中包括1万元定金，剩余的12万元车位的款项需要在2019年1月5日前缴清。如果中途反悔不买车位，则可退还4万元车位首付中的3万元，1万元定金不能退还，即可实现不绑定车位。 该计划实施下来，购房者相当于用1万元定金锁定11万元的购房总价优惠。据该销售人员介绍，目前就有很多以前买特价单位的人都在退车位。正所谓：上有“政策”下有对策。 销售人员介绍，针对无购房资格的客户或者不想占用名额的炒房者，项目推出另一套支付方式。同样是上述92平方米三房，以绑定车位特价单位计算，总价为216万元，先支付首付10%，剩余的90%房款从下一个季度7月份开始分6个季度缴清，每个月约为32万元。据了解，该支付方式同样可以贷款，贷款额度为备案价合同可贷款部分的82万元。 销售人员表示，该销售方式可以不占名额买房，没名额想买房的客户可先不网签，等到有购房名额再网签；如果一直不想网签纯粹投资的话，可以直接卖出赚取房价上涨的差价。 据了解，无名额购房者需与开发商私下签订协议，5年内由开发商帮忙转手。为打消记者的疑虑，该销售人员表示与开发商签订的合同具有法律效力，如果出现纠纷可以通过法律手段解决。 “协助”无名额购房者转售房屋 为顺利销售房屋，该开发商为无名额购房者提供“一条龙”服务，项目销售人员后续将持续为无名额客户服务，直至完成全部交易环节。 上述销售人员介绍，帮客户销售房屋可获得更高的佣金，正常销售房屋卖一套房子获取千分之二的佣金，约为4000元。但是帮客户销售一套需要转名的房子则可获得几万元佣金。因为高佣金，很多楼盘的销售人员都愿意帮客户销售该类型的房子。 该销售方式在该楼盘项目较为普遍，据销售人员介绍，2017年南沙拍出1.7万元/平方米的地价，南沙的房子在酝酿新一波涨价。该项目通过这种方式买房，通宵卖出120套房屋。这部分房屋在2018年7月份的时候开始转名，现在销售都开始帮忙销售之前投资客锁定的房产。 为进一步让记者安心，该销售人员透露，该房企位于南沙的另外两个项目皆采用上述操作方式，同时还为无名额买房者设立了专门的签约中心。 据《每日经济新闻》记者调查发现，该房企位于佛山南海大道一项目也存在违规向无购房资格者销售房屋的现象。该项目置业顾问告诉记者，目前大部分单位已经卖完，在售的是“员工”拿钱一次性支付买下的单位。 据该置业顾问介绍，目前只有2～3套房子，数量不多了。购房者如果购买转名的房产，“员工”购买时的价格即为房子可开票据的价格，上涨部分的差价无法提供发票。 当记者问及该房屋是不是二手房时，置业顾问回答记者“没有契税”，合同还是和开发商签订的一手房合同。当问及现在是否还有非转名的房子卖时，销售人员表示项目早就卖完了，现在都是在清那些需要转名的单位。 上述广州南沙进港大道项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，推出多种支付方式主要是因为项目需在今年6月份之前清盘，如果在5月31日之前不能清盘的话就抵不上银行的债务。 《每日经济新闻》记者查询阳光家缘数据显示，截至4月26日，该项目已售住宅套数为763套，未售住宅套数为701套，网签数量仅过半。据《每日经济新闻》记者统计发现，包括少量商业在内，该项目有超570套单位处于抵押不可售状态。 如果按照正常的网签程序操作，开发商需在今年6月份之前清盘回笼资金存在较大压力，但因无法得知私下签约而未网签的房屋数量，所以目前并不知道该项目实际的销售进展。 律师：私下违规签协议不受法律保护 一位不愿具名的知名房地产专家接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，将无购房资格的购房者纳入购房行列，扩宽购房群体，开发商上述销售行为旨在加快销售进度，快速回笼资金。 于购房者而言，因为政策限购，部分存在购房需求的刚需客户被阻挡在门外，部门客户想通过该销售形式提前实现购房。当然也存在部分炒房客户，那就是在赌房价上涨，存在较大风险。 购房者与开发商私下签订的协议是否具有法律效应？无名额购房者的权益是否能得到法律保障？ 广东宏力律师事务所律师何雁英在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，该协议需要基于双方的信任，如果发生冲突要寻求法律途径解决，开发商不愿意把房子给购房者的话，这种情况下购房者是很难胜诉的。因为购房者本身没有购房名额，违规行为获取的利益法律不会保障。 何雁英表示，从之前操作过的案例来看，购房者没有名额，虽然约定了50%的违约金，但是法院并不支持。最后处置结果会按照没有购房名额处置，互不承担责任，开发商直接退回本金、购房者支付的房款和费用，要增值和违约金是得不到保障的。 上述房地产专家指出，在目前政策形势下，炒房者愿意冒险炒房还是看好房价未来的上涨趋势。统计局数据显示，在经历7个月环比下跌后，2018年3月广州房价回暖，广州一二手房环比上涨0.2%，新房同比涨幅0.8%。 2018年政策调控不放松成为行业共识。该知名房地产专家指出，虽然3月价格回暖，但整体而言广州房价松动下行，炒房者要在开发商规定的时间内转出房产，投资的房产可能面临贬值以及无法及时售出的风险。 据广州南沙进港大道项目销售人员介绍，无名额购房者购买房产之后，可获得房屋的使用权，可自住也可进行租赁，如果后续卖出，进行翻新后即可按照一手房销售。 据《每日经济新闻》记者了解，开发商方面明确表示购买转名的房产签订的一手购房合同，购房者如果选择购房转名房产，可能存在花一手房的价格购买二手房的可能。每日经济新闻 记者：魏琼 每经编辑：魏文艺 编辑： 喻孟 |
