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今年5 .1假期的第一天，一则4月19日领取预售证的深圳山语海59套住宅突然全部被管理局锁定的消息在业内霸屏。该项目领证预售备案价为5 .6万元/㎡-6 .3万元/㎡，均价约5 .9万元/㎡，明显低于市场和购房者预期，据称4月27日晚上“1秒”被抢光。实际上，南都记者发现，规土委系统显示该项目一期548套住宅中也有32套住宅处于被“管理局锁定”状态，其余为初始登记或已备案状态，该项目共有91套住宅被管理局锁定。 单套差价130万-220万元 此前，该项目一期住宅在2016年10月9日开盘，是深圳第二波的“10 .4”调控新政之后罕有的开盘项目，彼时开盘价低至4.8万元/㎡起，也低于市场价约1.5万元/㎡左右，备受关注。山语海仅3周时间便以141套的成交量位列南山区10月份成交量第五名，似乎并未明显受新政影响并没呈现冷清态势。有报道称，开盘当日，现场有黄牛向购房人兜售所谓能拿到“内部价”的机会，而购房人则需要向黄牛支付5万-10万元“喝茶费”。 而巨大的价差空间同样成为本次山语海项目问题的肇始因素和聚焦点。山语海项目处在赤湾片区，属于2017年7月份新扩容的9.7平方公里综合规划前海蛇口自贸区周边地区，距离地铁2号线起点站“赤湾”站约1公里，背后为小南山公园，距离南山图书馆赤湾分馆仅200余米，容积率较低，采用沿梯级地形布置。该项目2016年9月下旬领证的一期产品约80平米的二手住宅单价目前约7.7万元/㎡(数据来源：链家地产4月19日挂盘房源资料)；另据链家地产数据，周边的山海韵120平米的二手住宅单价也约为7.7万元/㎡。山语海项目此次批售的59套住宅为86-113㎡的产品，数据显示，该项目一期大面积在售产品80000元/㎡均价。如此看来，不管是本项目一期的在售住宅还是二手住宅，与此次批售的均价5.9万元/㎡住宅价差都在15000元/㎡-20000元/㎡，单套差价总额在130万-220万元。 或非市规土委直接作出锁定 “管理局锁定”，指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被管理局锁定。此前出现过可供参考的案例：2015年1月14日荣超大厦及数家开发商项目不少房源状态变为“管理局锁定”，同年1月16日，深圳市规划和国土资源委员会在官网回应“锁房源”一事，项目锁定的原因可能是：1 .涉及规划、土地违法行为的房地产；2.协助司法机关查封；3.安居型商品房预售管理；4.其它规划土地日常业务办理。而对于山语海来说，项目一期产品已经有竣工验收之后的初始登记，应该不存在第1个原因；项目也应该与安居房及其管理无关；目前也未听说涉及司法机关查封问题，而且本身就存在“司法查封”这种单独类型的锁定。综上分析，管理局锁定应该是具体实施的区级规划和国土主管部门层面的锁定决定，而不是市规划国土委直接作出的委员会锁定。 70万“喝茶费”也难覆盖价差 早在山语海项目预售证出来之后，就传出“喝茶费”达数十万元，而且交了“喝茶费”也不一定买得到。但该项目开发商4月22日发布了有关杜绝炒房号不规范行为的声明。不过，有业内人士称，有购房者没交“喝茶费”也拿到了房源，有购房者交了70万元却被退回了。但是新房二手房价差太多，肯定还是有问题才被锁定。亦有网友怀疑，由于房源不多，只有几十套，容易比较快被消化，而且“喝茶费”与实际相比仍有很大的价差空间，因此开发商有动力通过默许“喝茶费”的形式来弥补一部分差额损失。从价差来看，即使是交70万元的所谓“喝茶费”，但与最低130万元左右起至220万元相比，仍有60万元-150万元的不菲价差。 深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，深圳、上海、成都、武汉等地的开发商正在加快申请预售证进度。多个城市推行了摇号+限价的调控新模式，预防和避免预留房源等不公平的内部暗箱操作行为，但是深圳一直没有采用这种方式。“喝茶费”并不能覆盖巨大的价差空间，调控形势比较严峻，这很可能会推动深圳出台摇号等操作。（南方都市报） 编辑： |
